Contratti di locazione

Registrazione del contratto

I contratti di locazione di immobili devono essere registrati, dal locatore (proprietario) o dal conduttore (inquilino), entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. Fanno eccezione i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

La registrazione può avvenire:

• presso l’ufficio, in forma cartacea: occorre recarsi all’Agenzia delle Entrate con due copie del contratto, il modello RLI, il modello F24 Elide pagato per l’imposta di registro e le marche da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe;
• in via telematica: obbligatoria per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri. Imposta di registro e di bollo vengono addebitate sul conto corrente di uno dei contraenti.

Attestato di prestazione energetica (APE)

Nel contratto va inserita una clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e documentazione sulla prestazione energetica dell’edificio, e una copia dell’attestato va allegata al contratto, salvo nel caso di locazione di singole unità immobiliari.

Tipologie di contratto

• canone libero 4+4 (art. 2 L. 431/98): durata di quattro anni, rinnovabile per altri quattro;
• canone concordato 3+2 (art. 2, comma 3, L. 431/98): durata di tre anni, rinnovabile per due;
• contratto transitorio da 1 a 18 mesi (art. 5 L. 431/98);
• contratto per studenti universitari da 6 mesi a 3 anni (art. 5 L. 431/98).

Le imposte da versare

• imposta di registro: 2% del canone annuo;
• imposta di bollo: 16 euro per ogni 4 facciate o 100 righe.

Locatore e conduttore rispondono in solido del pagamento. Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa la base imponibile dell’imposta di registro è ridotta del 30%. La prima annualità non può costare meno di 67 euro.

Per i contratti pluriennali si può scegliere di pagare l’imposta per l’intera durata al momento della registrazione, ottenendo uno sconto, oppure anno per anno entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Per risoluzioni e cessioni l’imposta di registro è fissa (67 euro).

La cedolare secca

Per le locazioni abitative tra privati si può optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo, con aliquota del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per quelli a canone concordato (nei comuni previsti dalla legge). Scegliendola si rinuncia all’aggiornamento annuale del canone.

Possono optare le persone fisiche proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento (ad esempio l’usufrutto) che non affittano nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. L’opzione riguarda le abitazioni delle categorie catastali da A/1 a A/11 (escluso A/10) e le relative pertinenze affittate insieme.

L’opzione si esercita con il modello RLI alla registrazione del contratto, oppure negli anni successivi; può essere revocata in ogni annualità entro 30 giorni dalla scadenza. L’imposta sostitutiva si versa con F24 (codici tributo 1840 primo acconto, 1841 secondo acconto, 1842 saldo). Il reddito soggetto a cedolare non entra nel reddito complessivo, ma conta per verificare i requisiti legati al reddito, come l’ISEE.

Documenti da portare

• documento d’identità e codice fiscale del locatore e del conduttore;
• dati catastali dell’immobile (visura catastale oppure atto di compravendita, donazione, successione o sentenza da cui risultano);
• attestato di prestazione energetica (APE) in originale.

Per gli adempimenti successivi (proroga, risoluzione, cessione)

• documento d’identità e codice fiscale del locatore e del conduttore;
• copia del contratto di locazione.

Le informazioni di questa pagina hanno carattere generale e le norme cambiano spesso: per verificare la tua situazione e i requisiti aggiornati, rivolgiti ai nostri operatori.